Kalkulator kredytu hipotecznego: raty równe i malejące

Rata kredytu hipotecznego: tabela

Raty dla kilku kwot kredytu przy okresie 25 lat i oprocentowaniu 6,5%. To przykładowa stopa: wskaźnik 4,5% plus marża 2%. Wpisz w kalkulatorze aktualny wskaźnik i marżę z oferty swojego banku.

Raty równe a raty malejące

Przy ratach równych płacisz co miesiąc tyle samo, dopóki nie zmieni się oprocentowanie. Na początku większość raty to odsetki: w pierwszej racie kredytu 480 000 zł odsetki to 2 600,00 zł, a kapitał tylko 640,99 zł. Przy ratach malejących kapitał spłacasz w równych częściach, po 1 600,00 zł miesięcznie, a odsetki maleją razem z saldem.

Raty malejące to w tym przykładzie 100 998 zł mniej odsetek. Bank liczy jednak zdolność kredytową od pierwszej raty, więc przy ratach malejących możesz dostać mniej. Wiele osób wybiera raty równe i nadpłaca kredyt, gdy ma wolne pieniądze.

Oprocentowanie: wskaźnik plus marża

Oprocentowanie zmienne to suma wskaźnika referencyjnego i marży. Przez lata był to WIBOR 3M lub 6M, ale WIBOR jest wygaszany. Według komunikatu KNF z 20 maja 2026 roku nowych umów opartych na WIBOR-ze nie należy zawierać po 31 grudnia 2026 roku, a WIBOR 1M, 3M i 6M będzie publikowany do 31 grudnia 2036 roku, więc istniejące kredyty mogą się na nim opierać do tego czasu. Następcą jest indeks POLSTR, wybrany przez Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej zamiast wskazanego wcześniej WIRON-u. Marża jest zapisana w umowie i co do zasady się nie zmienia, a wskaźnik idzie za rynkiem. Wzrost wskaźnika o 1 punkt procentowy podnosi ratę w naszym przykładzie o 306,17 zł. Banki oferują też oprocentowanie okresowo stałe, zwykle na 5 lub 7 lat. Wtedy w polu wskaźnika wpisz całą stałą stopę, a marżę ustaw na zero.

Zdolność kredytowa: bufor i DStI

Bank sprawdza nie tylko, czy stać Cię na dzisiejszą ratę, ale też na ratę po wzroście stóp. Przy oprocentowaniu zmiennym Rekomendacja S zaleca doliczyć bufor stopy procentowej, nie mniejszy niż 2,5 punktu procentowego. Dla kredytu 480 000 zł na 25 lat rata z takim buforem to 4 028,14 zł zamiast 3 240,99 zł.

Drugi wskaźnik to DStI, czyli udział rat w Twoim dochodzie netto. Rekomendacja S każe bankom zwracać szczególną uwagę na sytuacje, gdy przekracza on 40% przy dochodach do przeciętnego poziomu w regionie i 50% przy wyższych. Żeby rata z buforem mieściła się w 40%, gospodarstwo domowe potrzebuje około 10 070 zł netto miesięcznie. Banki stosują przy tym własne modele kosztów utrzymania, więc ich wynik może być inny.

Wkład własny i LtV

Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego przewiduje wskaźnik LtV do 80%, a do 90%, gdy nadwyżka ponad 80% jest dodatkowo zabezpieczona. Przy mieszkaniu za 600 000 zł oznacza to 120 000 zł wkładu albo 60 000 zł z dodatkowym zabezpieczeniem (LtV 80% i 90%). Przy 10% wkładu rata równa rośnie do 3 646,12 zł, a odsetki do 553 836 zł. Do tego dolicz koszty transakcji, których bank nie finansuje. Więcej w haśle wkład własny.

Kalkulator nie uwzględnia prowizji, ubezpieczeń ani kosztów notarialnych, więc nie pokazuje RRSO kredytu hipotecznego. Koszt kredytu z prowizją policzysz w kalkulatorze kredytu gotówkowego. Zanim pójdziesz do banku, sprawdź też, ile dokładnie zarabiasz na rękę w kalkulatorze wynagrodzeń: od tej kwoty bank liczy zdolność.