Simulador de financiamento imobiliário
O simulador de financiamento imobiliário calcula as parcelas pela tabela SAC e pela tabela Price ao mesmo tempo, a partir do valor do imóvel, da entrada, do prazo e dos juros ao ano.
Última verificação · Metodologia
Dados do financiamento
SAC e Price lado a lado
Valor financiado: R$ 400.000,00 em 360 meses, juros de 0,8735% ao mês.
SAC: primeira parcela
R$ 4.604,95
Última: R$ 1.120,82
Price: parcela fixa
R$ 3.653,43
Igual do início ao fim
Diferença de juros: a Price custa R$ 284.597,00 a mais no contrato inteiro.
| Mês | Parcela SAC | Parcela Price | Saldo devedor SAC |
|---|---|---|---|
| 1 | R$ 4.604,95 | R$ 3.653,43 | R$ 398.888,89 |
| 12 | R$ 4.498,19 | R$ 3.653,43 | R$ 386.666,67 |
| 60 | R$ 4.032,35 | R$ 3.653,43 | R$ 333.333,33 |
| 120 | R$ 3.450,04 | R$ 3.653,43 | R$ 266.666,67 |
| 180 | R$ 2.867,73 | R$ 3.653,43 | R$ 200.000,00 |
| 240 | R$ 2.285,43 | R$ 3.653,43 | R$ 133.333,33 |
| 300 | R$ 1.703,12 | R$ 3.653,43 | R$ 66.666,67 |
| 360 | R$ 1.120,82 | R$ 3.653,43 | R$ 0,00 |
Simulação sem atualização do saldo por índice (TR). Seguros MIP e DFI variam com a idade e o saldo; aqui entram como valor mensal fixo. Financiamento habitacional é isento de IOF (Decreto 6.306/2007, art. 9º, I).
Tabela SAC ou tabela Price: o que muda na prática
Na tabela SAC, a amortização é a mesma todo mês: o valor financiado dividido pelo número de parcelas. Os juros incidem sobre o saldo devedor, que cai a cada pagamento, então a parcela começa alta e diminui. Na tabela Price, a parcela é fixa; no começo ela é quase toda juros e a amortização cresce aos poucos.
No exemplo de R$ 400.000,00 financiados em 360 meses a 11% ao ano, a primeira parcela da SAC é R$ 4.604,95 e a da Price, R$ 3.653,43. A parcela da SAC fica abaixo da Price a partir do mês 100. No mês 120 ela já está em R$ 3.450,04, e a última é de R$ 1.120,82. Somando o contrato inteiro, a Price paga R$ 284.597,00 a mais de juros.
A Price ajuda quando a renda está apertada no começo, porque a primeira parcela menor facilita a aprovação. A SAC compensa para quem consegue pagar a parcela inicial maior ou pretende amortizar antes do prazo.
| Prazo | 1ª parcela SAC | Parcela Price | Juros SAC | Juros Price |
|---|---|---|---|---|
| 20 anos | R$ 5.160,50 | R$ 3.988,55 | R$ 421.007,42 | R$ 557.252,81 |
| 25 anos | R$ 4.827,17 | R$ 3.771,45 | R$ 525.822,55 | R$ 731.433,95 |
| 30 anos | R$ 4.604,95 | R$ 3.653,43 | R$ 630.637,67 | R$ 915.234,67 |
| 35 anos | R$ 4.446,22 | R$ 3.586,82 | R$ 735.452,80 | R$ 1.106.464,79 |
Quanto a entrada pesa
Cada real a mais de entrada é um real a menos sobre o qual incidem juros por décadas. Com o imóvel de R$ 500.000,00, 30 anos e 11% ao ano:
| Entrada | Valor | 1ª parcela SAC | Parcela Price | Juros SAC |
|---|---|---|---|---|
| 20% | R$ 100.000,00 | R$ 4.604,95 | R$ 3.653,43 | R$ 630.637,67 |
| 30% | R$ 150.000,00 | R$ 4.029,33 | R$ 3.196,75 | R$ 551.807,96 |
| 40% | R$ 200.000,00 | R$ 3.453,71 | R$ 2.740,07 | R$ 472.978,26 |
| 50% | R$ 250.000,00 | R$ 2.878,09 | R$ 2.283,39 | R$ 394.148,55 |
O que entra na parcela real
A parcela do banco soma amortização, juros, seguro MIP (morte e invalidez permanente), seguro DFI (danos físicos ao imóvel) e, em alguns contratos, taxa de administração. Esses valores aparecem na proposta e no CET, o custo efetivo total, que é o número certo para comparar bancos. O financiamento habitacional é isento de IOF pelo Decreto 6.306/2007. A taxa de 11% deste exemplo é ilustrativa; use a taxa da sua proposta.
Antes de assinar, veja quanto do seu salário a parcela vai consumir com a calculadora de salário líquido. Para crédito sem garantia, o simulador de empréstimo inclui IOF e CET. E a calculadora de juros compostos mostra quanto rende juntar a entrada antes de comprar.
A SAC cobra menos juros no total, porque o saldo devedor cai mais rápido. A Price tem parcela inicial menor. Em R$ 400.000,00 por 30 anos a 11% ao ano, a SAC começa em R$ 4.604,95 e a Price em R$ 3.653,43, mas a Price custa R$ 284.597,00 a mais de juros no contrato.
Depende do banco, da linha de crédito e do tipo de imóvel. Quanto maior a entrada, menor a parcela e os juros: no exemplo de R$ 500.000,00 a 11% ao ano em 30 anos, subir a entrada de 20% para 50% reduz a primeira parcela da SAC de R$ 4.604,95 para R$ 2.878,09.
Os bancos anunciam a taxa de juros ao ano. O simulador converte a taxa efetiva anual em mensal por juros compostos: 11% ao ano equivalem a 0,8735% ao mês, e não a 0,9167%.
Não. O Decreto 6.306/2007, art. 9º, inciso I, isenta de IOF a operação de crédito para fins habitacionais. Seguros (MIP e DFI) e taxa de administração continuam na parcela, e o CET da proposta inclui todos eles.
A proposta do banco soma seguro de morte e invalidez (MIP), seguro de danos físicos ao imóvel (DFI) e, às vezes, taxa de administração. Muitos contratos também atualizam o saldo devedor pela TR, o que esta simulação não inclui. Coloque seguros e taxa no campo de encargos mensais para chegar perto do valor da proposta.