Overdrachtsbelasting calculator 2026

Het overdrachtsbelastingtarief bij de aankoop van een eigen woning (hoofdverblijf) is in 2026 2 % van de koopsom of de hogere marktwaarde. Bij een koopsom van € 400.000 betaalt u dus € 8.000 overdrachtsbelasting. Koopt u een woning als belegging of vakantiewoning (niet als hoofdverblijf), dan geldt het tarief van 10,4 %, oftewel € 41.600 bij een koopsom van € 400.000.

De startersvrijstelling (0 % overdrachtsbelasting) geldt als u aan alle drie de volgende voorwaarden voldoet: u bent jonger dan 35 jaar op de datum van levering (uw verjaardag valt na de overdracht); de woning wordt uw hoofdverblijf; en de koopsom bedraagt maximaal € 525.000 (kostengrens 2026). De vrijstelling is persoonsgebonden en kan slechts eenmaal worden toegepast. Bij een koopsom boven de kostengrens vervalt de vrijstelling volledig en betaalt u 2 % over de gehele koopsom.

Het hoge tarief van 10,4 % geldt voor de verkrijging van niet-woningen (bedrijfsruimten, kantoren, grond zonder woonbestemming) en voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt. Dit omvat onder meer beleggingspanden, vakantiehuizen, tweede woningen en woningen die direct na aankoop worden verhuurd. Institutionele beleggers en particuliere investeerders betalen dus altijd 10,4 % bij de aankoop van een woonpand dat niet als eigen woning dient.

De overdrachtsbelasting wordt in de praktijk altijd door de koper betaald. Wettelijk gezien zijn zowel koper als verkoper hoofdelijk aansprakelijk, maar in de verkoopovereenkomst wordt de belasting vrijwel altijd voor rekening van de koper gebracht. De overdrachtsbelasting wordt betaald via de notaris bij de levering van de woning. De notaris houdt de belasting in op de koopsom en draagt deze af aan de Belastingdienst. U krijgt de overdrachtsbelasting niet terug bij de belastingaangifte; deze is niet aftrekbaar.

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning rechtstreeks van de projectontwikkelaar betaalt u geen overdrachtsbelasting, maar wel BTW (21 % over de stichtingskosten of aanneemsom). BTW is inbegrepen in de koopprijs van een nieuwbouwwoning. Koopt u een nieuwbouwwoning die eerder al is geleverd aan iemand anders (tweede overdracht), dan betaalt u wel overdrachtsbelasting. De vrijstelling van overdrachtsbelasting voor nieuwbouw geldt alleen voor de eerste levering binnen twee jaar na het gereedkomen van de woning.

Naast de overdrachtsbelasting bestaan de kosten koper uit: notariskosten voor de eigendomsakte (ca. 0,2 tot 0,5 % van de koopsom); notariskosten voor de hypotheekakte (als u een hypotheek neemt, ca. 0,2 tot 0,3 % van de hypotheeksom); kadasterkosten (inschrijving eigendom en hypotheek, ca. 0,1 % van de koopsom); eventueel makelaarskosten (als u een aankoopmakelaar heeft ingeschakeld). Totale kosten koper bedragen doorgaans 3 tot 6 % van de koopsom, afhankelijk van het toegepaste overdrachtsbelastingtarief.