Hypotheek calculator 2026

De bruto maandlast van een annuiteitenhypotheek berekent u met de formule: M = P x (r x (1+r)^n) / ((1+r)^n - 1), waarbij P het hypotheekbedrag is, r de maandrente (jaarrente/12) en n de looptijd in maanden. De netto maandlast berekent u door het belastingvoordeel af te trekken: netto = bruto - (rentedeel x maximumtarief hypotheekrenteaftrek 36,93 %). Het belastingvoordeel neemt af naarmate het rentedeel in uw maandlast kleiner wordt. U ontvangt het voordeel via een maandelijkse voorlopige teruggave bij de Belastingdienst.

Bij een annuiteitenhypotheek betaalt u elke maand hetzelfde bruto bedrag; het rentedeel daalt en het aflossingsdeel stijgt. Bij een lineaire hypotheek lost u elke maand hetzelfde bedrag af; de maandlast daalt omdat de rente steeds lager wordt. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt u alleen rente en lost u niets af. De annuiteitsvorm heeft de laagste beginlast maar de hoogste totale rentekosten. De lineaire hypotheek is het goedkoopst in totaal maar heeft de hoogste beginlast. Alleen annuiteit en lineair geven recht op hypotheekrenteaftrek voor leningen na 1 januari 2013.

Met NHG profiteert u van een rentekorting van doorgaans 0,2 tot 0,5 procentpunt, wat op een hypotheek van € 350.000 al snel meer dan € 1.000 per jaar scheelt. Bovendien bent u beschermd tegen een restschuld bij gedwongen verkoop door onvoorziene omstandigheden zoals werkloosheid, scheiding of overlijden van uw partner. De kosten zijn een eenmalige borgtochtprovisie van 0,6 % van de hypotheeksom (2026), die aftrekbaar is als kosten van geldlening. NHG is beschikbaar bij een koopsom of woningwaarde tot € 435.000 (of € 461.100 met energiebesparende maatregelen).

De maximale hypotheek wordt bepaald door twee factoren: de loan-to-income (LTI) en de loan-to-value (LTV). Op basis van uw inkomen hangt de maximale hypotheek af van de financieringslastpercentages die jaarlijks worden vastgesteld door het Nibud. Bij een bruto jaarinkomen van € 60.000 en een hypotheekrente van 4,5 % kunt u doorgaans een hypotheek krijgen van circa 4 tot 4,5 maal uw bruto jaarinkomen, dus € 240.000 tot € 270.000. De loan-to-value (LTV) is in Nederland maximaal 100 % van de marktwaarde. U moet de kosten koper (overdrachtsbelasting, notaris) dus zelf betalen.

Een langere rentevaste periode biedt meer zekerheid over uw maandlasten maar is doorgaans duurder. In 2026 ligt een 10-jarige rentevaste periode typisch 0,3 tot 0,6 % lager dan een 20-jarige en 0,5 tot 0,9 % lager dan een 30-jarige rentevaste periode. Bij een verwachte stijging van de rente is een langere periode gunstig. Wilt u flexibiliteit (verhuisplannen, verwachte extra aflossingen), dan kan een kortere periode beter zijn. Veel hypotheekadviseurs adviseren in het huidige renteklimaat 20 jaar vast als goede balans tussen zekerheid en kosten.

Hypotheekrenteaftrek geldt voor de rente over uw eigenwoningschuld (annuiteits- of lineaire hypotheek afgesloten na 2013). De aftrek loopt maximaal 30 jaar na het afsluiten van de hypotheek. Het maximumtarief waartegen u de rente kunt aftrekken is in 2026 gelijk aan het basistarief van Box 1: 36,93 %. Het fiscale voordeel is: (betaalde rente - eigenwoningforfait) x maximumtarief. U vraagt een voorlopige teruggave aan bij de Belastingdienst zodat u het voordeel maandelijks ontvangt in plaats van bij de belastingaangifte.