Calcolatore Mutuo 2026
Last verified · Methodology
| Importo Mutuo | Rata Mensile | Interessi Totali |
|---|---|---|
| 100.000 euro | 516 euro | 54.900 euro |
| 150.000 euro | 774 euro | 82.400 euro |
| 200.000 euro | 1.033 euro | 109.800 euro |
| 250.000 euro | 1.291 euro | 137.300 euro |
| 350.000 euro | 1.807 euro | 192.100 euro |
| 500.000 euro | 2.581 euro | 274.400 euro |
Inserisci l'importo del mutuo, il tasso di interesse annuo (TAN), la durata e il tipo di tasso per calcolare la rata mensile con ammortamento alla francese, gli interessi totali, il costo complessivo e il debito residuo a 10 anni. Tutti i valori in euro, secondo la normativa bancaria italiana.
Dati del Mutuo
200.000 €
Risultati
Rata Mensile
1190,99 €
EUR / mese
Interessi Totali
85.837 €
su 20 anni
Costo Totale
285.837 €
EUR totali
Debito Residuo (10 a.)
118.746 €
capitale residuo
Calcolo con ammortamento alla francese (rata costante). Tasso 3,8 % annuo, capitalizzazione mensile. Senza spese accessorie.
Come Funziona l'Ammortamento alla Francese
L'ammortamento alla francese e il sistema di rimborso standard dei mutui italiani. La rata mensile rimane costante per tutta la durata del finanziamento. All'inizio la rata e composta principalmente da interessi (calcolati sul capitale residuo elevato); con il progressivo rimborso del capitale, la quota interessi diminuisce e la quota capitale aumenta.
La scelta tra tasso fisso e tasso variabile e cruciale. Il tasso fisso si basa sull'IRS (Interest Rate Swap) di pari durata piu lo spread bancario e garantisce la certezza della rata per tutta la durata del mutuo. Il tasso variabile e indicizzato all'Euribor (tipicamente a 1 o 3 mesi) piu lo spread: la rata cambia periodicamente in base alle variazioni del tasso di mercato.
Il TAEG (Tasso Annuale Effettivo Globale) sintetizza il costo reale complessivo del mutuo, includendo TAN, spese di istruttoria, perizia, assicurazioni obbligatorie e altri oneri. E l'indicatore da utilizzare per confrontare offerte di banche diverse.
La rata mensile si calcola con la formula dell'ammortamento alla francese: Rata = C x [r x (1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], dove C e il capitale, r e il tasso mensile (tasso annuo / 12) e n e la durata in mesi. Esempio: mutuo 250.000 euro, tasso fisso 3,8%, 25 anni (n=300). r = 0,3167%. Rata = 250.000 x (0,003167 x 1,003167^300) / (1,003167^300 - 1) = circa 1.291 euro al mese.
Nell'ammortamento alla francese (il piu comune in Italia) la rata rimane costante per tutta la durata: all'inizio prevale la quota interessi, poi cresce la quota capitale. Nell'ammortamento all'italiana la quota capitale e costante, quindi la rata e piu alta all'inizio e decresce nel tempo. Il costo complessivo degli interessi e leggermente inferiore con l'ammortamento all'italiana, ma le rate iniziali sono piu elevate, rendendo il mutuo meno accessibile.
Il tasso fisso (basato su IRS + spread) offre certezza della rata per tutta la durata e protegge dai rialzi futuri. Il tasso variabile (Euribor + spread) puo essere inizialmente piu basso, ma espone al rischio di aumento delle rate se l'Euribor sale. Nel 2026, con l'Euribor in discesa dopo i rialzi BCE del 2022-2023, il tasso variabile risulta spesso piu conveniente nel breve periodo, ma chi ha un'esposizione elevata dovrebbe valutare il tasso fisso per la certezza della pianificazione finanziaria.
Lo spread e il margine fisso aggiunto dalla banca al tasso di mercato per determinare il tasso finale applicato al mutuatario. L'Euribor (Euro Interbank Offered Rate) e il tasso interbancario dell'area euro a cui si indicizzano la maggior parte dei mutui variabili italiani. Tasso variabile = Euribor (1M o 3M) + Spread. Ad esempio, con Euribor 3M al 2,90% e spread 1,10%, il tasso applicato e 4,00%.
La surroga (o portabilita del mutuo, L. 40/2007 - Decreto Bersani) consente di trasferire il mutuo esistente presso un'altra banca a condizioni piu favorevoli, senza costi per il mutuatario. Conviene quando la nuova banca offre un tasso significativamente inferiore a quello attuale. Il risparmio si calcola confrontando le rate residue ai due tassi: se la differenza di tasso e almeno 0,5-1 punto percentuale sul debito residuo, la surroga e generalmente vantaggiosa.
Oltre alla rata mensile, il mutuo comporta: spese di istruttoria della banca (300-1.500 euro), perizia dell'immobile (200-400 euro), imposta sostitutiva (0,25% per prima casa, 2% per altri immobili), spese notarili per l'atto di mutuo (circa 1.000-2.000 euro) e premio assicurativo obbligatorio (incendio e scoppio). L'assicurazione vita, pur non obbligatoria per legge, e spesso richiesta dalla banca. Tutti questi costi sono inclusi nel TAEG.