Simulateur prêt immobilier 2026
Last verified · Methodology
| Capital emprunté | Mensualité | Intérêts totaux |
|---|---|---|
| 150 000 € | 810 € | 92 790 € |
| 200 000 € | 1 080 € | 123 720 € |
| 250 000 € | 1 350 € | 154 650 € |
| 300 000 € | 1 619 € | 185 580 € |
| 400 000 € | 2 159 € | 247 440 € |
| 500 000 € | 2 699 € | 309 300 € |
Saisissez le montant emprunté, le taux d'intérêt annuel, la durée et le taux d'assurance emprunteur pour calculer votre mensualité avec et sans assurance, le coût total du crédit et le capital restant dû. Calcul selon la formule d'amortissement français (mensualités constantes).
Paramètres du prêt
300 000 €
Résultats
Mensualité hors assurance
1 616,83 €
EUR / mois
Mensualité avec assurance
1 704,33 €
assurance incluse
Intérêts totaux
185 048 €
sur 25 ans
Coût total du crédit
485 048 €
hors assurance
Capital restant dû après 10 ans
215 649 €
à la date de renégociation éventuelle
Calcul par la formule d'amortissement constant. Taux 4,2 % annuel, mensualités constantes. Assurance calculée sur le capital initial. Aucun remboursement anticipé inclus.
Comment fonctionne un prêt immobilier en France ?
Le prêt immobilier est la forme de financement la plus courante pour l'achat d'un logement en France. La mensualité reste constante sur toute la durée du prêt (prêt à taux fixe). Elle comprend une part d'intérêts calculée sur le capital restant dû et une part de remboursement du capital. Au début, les intérêts représentent la majorité de la mensualité ; au fil du temps, c'est le remboursement du capital qui domine.
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est l'indicateur réglementaire de comparaison : il intègre les intérêts, l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. Il ne peut pas dépasser le taux d'usure fixé par la Banque de France. L'assurance emprunteur est obligatoire en pratique ; depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez en changer à tout moment sans frais.
L'apport personnel recommandé est de 10 % minimum (pour couvrir les frais de notaire) et idéalement 20 % pour accéder aux meilleures conditions. Le prêt à taux zéro (PTZ) peut compléter votre plan de financement si vous êtes primo-accédant sous conditions de ressources.
La formule de la mensualité est : M = C × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], où C est le capital emprunté, r le taux mensuel (TAEG annuel divisé par 12) et n la durée en mois. Exemple : 300 000 € à 4,2 % sur 25 ans, r = 0,35 %, n = 300. Mensualité = 300 000 × (0,0035 × 1,0035^300) / (1,0035^300 - 1) = environ 1 619 €. Le coût total des intérêts est de 185 580 €.
Le taux d'usure est le plafond légal du TAEG que les banques ne peuvent pas dépasser. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France. Pour le 1er trimestre 2026, le taux d'usure pour les prêts immobiliers à taux fixe d'une durée supérieure à 20 ans est d'environ 6,18 %. Pour les prêts de 10 à 20 ans, il est d'environ 6,05 %. Ces taux sont publiés au Journal officiel et disponibles sur le site de la Banque de France.
Le taux nominal (ou taux d'intérêt) ne reflète que le coût des intérêts purs. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est plus complet : il inclut les intérêts, l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie (hypothèque ou caution) et tout autre frais obligatoire. Un prêt à 4,0 % nominal avec une assurance à 0,35 % et des frais de dossier peut avoir un TAEG de 4,55 %. C'est le TAEG qui doit être comparé entre les offres de prêt, car il représente le coût réel total.
Les banques exigent généralement un apport personnel minimum de 10 % du prix d'achat pour couvrir les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf). Un apport de 20 % est recommandé pour obtenir les meilleures conditions de taux et rassurer la banque. Un apport plus élevé réduit le ratio LTV (Loan to Value) et permet généralement d'accéder à des grilles tarifaires plus avantageuses. Le prêt à taux zéro (PTZ) peut compléter l'apport pour les primo-accédants sous conditions de ressources.
L'assurance emprunteur peut représenter 0,20 % à 0,60 % du capital emprunté par an selon votre profil (âge, état de santé, profession). Sur un prêt de 250 000 € à 0,35 % d'assurance, le coût mensuel est de 72,92 €, soit 21 875 € sur 25 ans. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez résilier et changer d'assurance à tout moment sans frais, ce qui peut générer des économies importantes. Comparez les offres en délégation d'assurance.
Les frais de notaire sont obligatoires lors de tout achat immobilier. Dans l'ancien, ils représentent environ 7 % à 8 % du prix d'achat (droits de mutation 5,8 % + émoluments + débours). Dans le neuf, ils sont réduits à environ 2 % à 3 % (droits de mutation réduits). Pour un achat de 300 000 € dans l'ancien, prévoyez environ 22 500 € de frais de notaire. Ces frais doivent généralement être financés sur fonds propres (apport personnel) et ne sont pas inclus dans le prêt immobilier.