Calculadora Plusvalia Municipal 2026

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de noviembre de 2021 que anulo el sistema anterior, el Real Decreto-ley 26/2021 establece dos metodos alternativos. El metodo objetivo aplica coeficientes aprobados por el ayuntamiento sobre el valor catastral del suelo (no de la construccion), multiplicados por el tipo municipal (maximo 30%). Los coeficientes maximos varian segun los anos de tenencia: son mas bajos para plazos intermedios (entre 7 y 11 anos) y mas altos para plazos muy cortos (1 ano) o muy largos (20 anos). El metodo real tributa por la plusvalia realmente obtenida, calculada como la diferencia entre el precio de venta y el de compra proporcional al valor del suelo, si esta diferencia es positiva.

No. Tras la reforma del RDL 26/2021, si la transmision de un inmueble no genera un incremento de valor real (es decir, si el precio de venta es igual o inferior al de compra), no existe hecho imponible y no se paga plusvalia municipal. Esta es una de las principales novedades respecto al sistema anterior, que obligaba a pagar incluso en casos de perdida. El vendedor debe poder acreditar la ausencia de ganancia con las escrituras de compra y de venta.

En una compraventa, el sujeto pasivo (quien paga la plusvalia municipal) es el vendedor, que es quien obtiene la ganancia patrimonial derivada del incremento del valor del suelo durante su periodo de tenencia. En una herencia o donacion, el sujeto pasivo es el heredero o donatario que recibe el inmueble. La plusvalia municipal debe autoliquidarse ante el ayuntamiento del municipio donde se ubica el inmueble en un plazo de 30 dias habiles desde la transmision (6 meses en caso de herencia, prorrogables a un ano).

Si. La principal exencion es para la transmision de la vivienda habitual por personas mayores de 65 anos o personas en situacion de dependencia severa o gran dependencia. Algunos ayuntamientos aplican bonificaciones de hasta el 95% de la cuota en transmisiones mortis causa (herencias) a favor del conyuge, descendientes o ascendientes. Tambien existen exenciones para operaciones sujetas al IVA (obra nueva), transmisiones entre conyuges en casos de separacion matrimonial, y aportaciones a sociedades conyugales.

El ITP grava la compra de inmuebles de segunda mano en Espana. El tipo lo fija cada Comunidad Autonoma y varia: Madrid aplica el 6%, Cataluna el 10%, Andalucia el 7%, la Comunitat Valenciana el 10%, Castilla-La Mancha el 9%. La base imponible es el mayor entre el precio de compraventa y el valor de referencia del Catastro (introducido desde 2022). El comprador debe pagar el ITP en el plazo de 30 dias habiles desde la escritura y presentarlo en la Comunidad Autonoma correspondiente. Para obra nueva se paga IVA (10%) en lugar de ITP.

Si. El contribuyente puede elegir libremente entre el metodo objetivo y el metodo real, y debe aplicarse el que resulte mas favorable (menor cuota). Si el metodo real resulta en una cuota inferior al metodo objetivo, puede optar por este. Si el metodo objetivo resulta en una cuota menor, tambien puede elegir ese. El ayuntamiento no puede obligar al contribuyente a usar un metodo determinado si el otro resulta mas beneficioso. Dado que los coeficientes maximos del metodo objetivo fueron actualizados en 2022, en muchas transmisiones el metodo real puede ser mas beneficioso cuando la plusvalia real es baja.