Calculadora de Hipoteca 2026

La cuota mensual de una hipoteca variable se calcula aplicando la formula de amortizacion francesa: M = P x r(1+r)^n / ((1+r)^n - 1), donde P es el capital prestado, r es el tipo mensual (Euribor + diferencial dividido entre 12) y n es el numero total de cuotas (plazo en anos multiplicado por 12). En las hipotecas variables, el tipo r se actualiza cada 6 o 12 meses cuando se revisa el Euribor. Si el Euribor a 12 meses esta al 3% y el diferencial es del 0,90%, el tipo anual es del 3,90% y el mensual es del 0,325%. Sobre 200.000 euros a 25 anos, la cuota inicial seria de unos 1.040 euros.

Una hipoteca a tipo fijo mantiene el mismo tipo de interes durante toda la vida del prestamo, lo que garantiza una cuota mensual constante e independiente de las fluctuaciones del Euribor. Una hipoteca a tipo variable, referenciada generalmente al Euribor a 12 meses mas un diferencial, tiene cuotas que cambian al revisarse periodicamente (cada 6 o 12 meses). La hipoteca fija ofrece mas certeza y proteccion frente a subidas del Euribor; la variable puede resultar mas barata cuando el Euribor esta bajo, pero implica riesgo de subida. Tras las fuertes subidas del Euribor en 2022-2023, muchos titulares de hipotecas variables en Espana sufrieron incrementos significativos en sus cuotas.

El Euribor a 12 meses, referencia principal de las hipotecas variables en Espana, se situa en torno al 2,5%-3% en 2026, tras el ciclo de bajadas iniciado por el BCE desde los maximos del 4,2% de finales de 2023. Cada revision de tu hipoteca variable recalcula tu cuota aplicando el nuevo Euribor mas tu diferencial. Un Euribor mas bajo reduce tu cuota mensual; uno mas alto la aumenta. Para saber el impacto exacto en tu hipoteca, calcula la nueva cuota con el Euribor vigente en la fecha de revision (generalmente el publicado el mes anterior a la revision).

El plazo tipico de las hipotecas en Espana es de 20 a 30 anos. El plazo maximo habitual en bancos espanoles es de 30 anos para primera vivienda. El Banco de Espana recomienda que la cuota no supere el 30-35% de los ingresos netos mensuales del solicitante. A mayor plazo, menor cuota mensual pero mayor coste total de intereses. Por ejemplo, una hipoteca de 200.000 euros al 3,5% fijo a 25 anos tiene una cuota de 1.001 euros y paga 100.355 euros en intereses; a 30 anos, la cuota baja a 898 euros pero los intereses totales suben a 123.312 euros.

Desde la sentencia del Tribunal Supremo de noviembre de 2018 y la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de credito inmobiliario, el banco asume los gastos de constitucion de la hipoteca: notaria, registro de la propiedad, gestoria y el Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados (AJD). El comprador solo paga la tasacion del inmueble y la copia notarial de la escritura de compraventa. Antes de esta ley, el cliente asumia casi todos estos gastos, lo que generaba numerosas reclamaciones.

Desde la Ley 5/2019, las comisiones hipotecarias estan mas limitadas. El banco puede cobrar: comision de apertura (si la hay, debe incluir todos los gastos de estudio y tramitacion), comision por amortizacion anticipada parcial o total (limitada al 0,25% en tipo variable el primer tramo y al 1,5% en tipo fijo los primeros 10 anos), y comision por novacion o subrogacion. Las clausulas suelo, las hipotecas multidivisa y otros productos vinculados sin alternativa estan prohibidos o muy restringidos. La FEIN (Ficha Europea de Informacion Normalizada) que el banco debe entregar con 10 dias de antelacion a la firma detalla todas las comisiones y condiciones.