Hypotheken rechner 2026
Last verified · Methodology
| Darlehensbetrag | Monatliche Rate | Gesamtzinsen |
|---|---|---|
| 150.000 € | 926 € | 72.240 € |
| 200.000 € | 1.235 € | 96.400 € |
| 250.000 € | 1.544 € | 120.560 € |
| 300.000 € | 1.853 € | 144.720 € |
| 400.000 € | 2.471 € | 192.960 € |
| 500.000 € | 3.088 € | 241.200 € |
Geben Sie Darlehensbetrag, Sollzinssatz, Tilgungssatz und Laufzeit ein, um die monatliche Annuität, Gesamtzinsen und die Restschuld nach 10 Jahren (Ende der typischen Zinsbindung) zu berechnen. Alle Werte in Euro, Zinsen nach deutschen Bankkonventionen (monatliche Verrechnung).
Darlehensangaben
300.000 €
Ergebnisse
Monatliche Rate
1.849,71 €
EUR / Monat
Gesamtzinsen
143.931 €
über 20 Jahre
Gesamtbetrag
443.931 €
EUR gesamt
Restschuld nach 10 J.
180.992 €
bei Zinsbindungsende
Berechnung nach Annuitätenformel. Sollzinssatz 4,2 % p.a., monatliche Verrechnung. Keine Sondertilgungen eingerechnet.
So funktioniert ein Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die in Deutschland gebräuchlichste Form der Immobilienfinanzierung. Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die gesamte Sollzinsbindung konstant. Sie setzt sich zusammen aus einem anfänglich hohen Zinsanteil und einem anfänglich niedrigen Tilgungsanteil. Mit jeder geleisteten Rate sinkt die Restschuld, wodurch der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil entsprechend steigt.
Die Sollzinsbindung legt fest, für wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt, typischerweise 5 bis 20 Jahre. Nach Ablauf wird die verbliebene Restschuld zu dann marktüblichen Konditionen weiterfinanziert (Anschlussfinanzierung) oder durch Sondertilgungen oder Bauspardarlehen abgelöst. In einem Niedrigzinsumfeld empfiehlt sich eine möglichst lange Zinsbindung.
Zusätzlich zur monatlichen Rate können viele Kreditverträge kostenlose Sondertilgungen in Höhe von 5 % oder 10 % des ursprünglichen Nennbetrags pro Jahr vorsehen. Diese reduzieren die Restschuld direkt und sparen erhebliche Zinsen. Wer die Möglichkeit hat, sollte Sondertilgungen aktiv nutzen, insbesondere in den ersten Jahren der Finanzierung, da hier die Zinseinsparung am größten ist.
Die Formel lautet: Monatliche Rate = Darlehensbetrag × (Monatszinssatz × (1 + Monatszinssatz)^n) / ((1 + Monatszinssatz)^n - 1). Dabei ist der Monatszinssatz der Sollzinssatz geteilt durch 12 und n die Laufzeit in Monaten. Beispiel: 300.000 € bei 4,2 % p.a. auf 25 Jahre (n = 300): Monatszinssatz = 0,35 %. Monatliche Rate = 300.000 × (0,0035 × 1,0035^300) / (1,0035^300 - 1) = ca. 1.619 €.
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung eines Teils des Darlehens, die zusätzlich zur monatlichen Rate geleistet wird. Sie mindert die Restschuld direkt und senkt damit zukünftige Zinsbelastungen. Die meisten deutschen Kreditverträge erlauben kostenlose Sondertilgungen von bis zu 5 % oder 10 % des ursprünglichen Darlehensbetrags pro Jahr. Beispiel: Bei einem Darlehen von 300.000 € (4 % p.a., 20 Jahre Laufzeit) spart eine Sondertilgung von 10.000 € im ersten Jahr ca. 5.900 € Gesamtzinsen und verkürzt die Laufzeit um ca. 8 Monate.
Die Sollzinssätze für Annuitätendarlehen mit 10-jähriger Sollzinsbindung lagen Anfang 2026 je nach Beleihungsauslauf und Bonität zwischen 3,8 % und 4,5 % p.a. Für 15-jährige Zinsbindungen waren es ca. 4,0 % bis 4,7 %, für 20-jährige Bindungen ca. 4,2 % bis 4,8 %. Die Zinssätze variieren je nach Bank, Eigenkapitalquote und Kreditwürdigkeit. Vergleichsportale wie Interhyp, CHECK24 oder Dr. Klein geben tagesaktuelle Bestkonditionen an.
Banken empfehlen in Deutschland eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 % des Kaufpreises. Dazu kommen die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5-6,5 %, Notarkosten ca. 1,5-2 %, ggf. Maklergebühr 3-4 %) von weiteren 7-15 % des Kaufpreises, die aus Eigenkapital bestritten werden sollten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sollten also mindestens 80.000-100.000 € aus Eigenkapital vorhanden sein. Je höher das Eigenkapital, desto günstiger der Zinssatz.
Ein Bausparvertrag bietet einen garantierten Darlehenszins, der bei Vertragsabschluss festgelegt wird, und eignet sich zur Absicherung gegen steigende Zinsen. Nachteil: Die Ansparphase dauert in der Regel 7-12 Jahre. Ein Annuitätendarlehen ist schneller verfügbar, die Zinsbindung schützt jedoch nur für die vereinbarte Laufzeit (5-20 Jahre). Viele Haushalte kombinieren beide Instrumente: einen Bausparvertrag als Grundstein für die Anschlussfinanzierung und ein sofort verfügbares Annuitätendarlehen für die Erstfinanzierung.
Zu den Kaufnebenkosten gehören: Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern und Sachsen bis 6,5 % in NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein), Notarkosten und Grundbuchgebühren (ca. 1,5-2 % des Kaufpreises) sowie ggf. die Maklergebühr (seit 2020 je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer zu tragen, insgesamt 5,95-7,14 % inkl. MwSt.). Insgesamt sind Kaufnebenkosten von 8-15 % des Kaufpreises realistisch. Diese müssen in der Regel vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden.