Grunderwerbsteuer Rechner 2026

In Bayern beträgt der Grunderwerbsteuersatz 3,5 %. Damit ist Bayern zusammen mit Sachsen das Bundesland mit dem niedrigsten Satz in Deutschland. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € fallen in Bayern 17.500 € Grunderwerbsteuer an, gegenüber 32.500 € in einem Bundesland mit 6,5 % (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein).

Die Grunderwerbsteuer entsteht mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags (§ 1 GrEStG). Das Finanzamt setzt die Steuer durch einen Grunderwerbsteuerbescheid fest; sie ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids zu zahlen. Solange die Steuer nicht entrichtet ist, wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht erteilt, die für die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch erforderlich ist. Rechtlich sind beide Vertragsparteien als Gesamtschuldner steuerpflichtig, in der Praxis trägt sie nahezu ausnahmslos der Käufer.

Ja, das Grunderwerbsteuergesetz sieht verschiedene Befreiungstatbestände vor (§§ 3-7 GrEStG): Schenkungen und Erbschaften zwischen nahen Verwandten (Ehegatten, Kinder) sind von der GrESt befreit. Der Erwerb durch Gesamtrechtsnachfolge (z. B. im Erbfall) ist ebenfalls steuerbefreit. Gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen können unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls begünstigt sein (§§ 5-7 GrEStG). Dagegen gibt es keine allgemeine Befreiung für Erwerber, die erstmals eine Immobilie kaufen (anders als z. B. in Großbritannien).

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung (§ 8 GrEStG), also in aller Regel der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis inklusive aller Nebenleistungen, die der Käufer dem Verkäufer oder einem Dritten für das Grundstück zu erbringen hat. Bewegliches Inventar (Küche, Möbel) kann aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden, wenn es im Kaufvertrag separat ausgewiesen ist, was die Steuer entsprechend mindert. Das Finanzamt prüft, ob der angegebene Preis marktüblich ist.

Bei selbstgenutzten Immobilien sind die Grunderwerbsteuer sowie die übrigen Kaufnebenkosten nicht als Werbungskosten oder Sonderausgaben absetzbar. Bei vermieteten Immobilien hingegen gehören die Anschaffungsnebenkosten (inkl. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklergebühren) zu den Anschaffungskosten des Gebäudes und können über die Gebäude-Afa (lineare Abschreibung 2 % p.a. bei Baujahr vor 1925, 2 % bei neueren Gebäuden) steuerlich geltend gemacht werden.

Den niedrigsten Steuersatz haben Bayern und Sachsen mit jeweils 3,5 %. Den höchsten Satz von 6,5 % erheben Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein. Die restlichen Bundesländer liegen zwischen 5,0 % und 6,0 %. Da die Bundesländer den Satz seit 2006 eigenständig festlegen können, sind weitere Anhebungen möglich.